百朗律师事务所

开发商未取得土地使用权证，购房人能否主张购房合同无效？

问:

陈某与某开发商签订商品房预售合同，约定陈某购买开发商的一处商品房，合同签订时，开发商已取得预售许可证。陈某入住房屋后发现，因开发商尚未取得土地使用权证，导致不能办理房产证。陈某遂以开发商未取得土地使用权证，不符合预售许可证发放条件为由，向法院起诉，主张与开发商签订的商品房预售合同无效。陈某的诉求能否获得法院的支持？

答:

不能。理由是，
陈某与开发商签订商品房预售合同时，开发商已取得预售许可证，故对于双方签订的商品房预售合同，可以认定有效。此外，法院只对预售许可证进行形式审查，是否符合预售许可证的发放条件是则是有关行政机关的职责。故即使开发商尚未取得土地使用权证，法院一般也不会认定合同无效。（胜诉360编辑：华玉桃）

【相关法律条文】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《城市商品房预售管理办法》
第6条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。